Immobilier

Mon prochain investissement immobilier

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Cela fait maintenant 4 mois que je partage avec toi ma petite vie d’investisseur qui souhaite réussir son challenge. Un challenge de taille, plutôt ambitieux pour te montrer que toute personne a le droit, si elle le souhaite, de devenir financièrement indépendante. Oui, toi aussi tu as le droit, SURTOUT si tu es une personne qui n’est pas issue d’une famille aisée (ce qui est mon cas). Je SAIS que c’est possible et je vais te le prouver même sur une période aussi courte que 2 ans.

 

Pour les nouveaux arrivants voilà un petit récapitulatif :

 

Mon challenge et l’objectif de J’Apprends L’Argent

 

4 mois que tu me suis, que tu m’observes mettre en oeuvre des investissements rentables qui à la longue permettront la réalisation de mon défi. En très peu de temps, tu as constaté que j’ai mis en place une gestion précise de mes finances personnelles afin d’accumuler un maximum de fonds.

 

Tu as aussi observé que je suis en train de me bâtir un patrimoine boursier par le biais d’un PEA qui me rapporte actuellement environ 200€/mois.

 

J’ai également fait l’acquisition de plusieurs biens immobiliers qui me rapportent un deuxième revenu passif de 160€/mois.

 

Je suis en train de développer un autre levier de création de richesse qu’est le blog. Le comble de cette petite histoire : c’est cette activité qui me prend le plus de temps mais c’est elle qui me rémunère le moins (j’oscille entre 5€ et 8€/mois). Le ratio efforts/rémunération est plus que faible mais je crois en cet investissement et j’adore partager avec toi ce que j’entreprends, écouter ton avis m’apprend beaucoup et me permet de prendre le recul nécessaire quand c’est le cas, te conseiller lorsque tu me demandes de l’aide par email et ainsi débloquer une situation et j’en passe… Bref je suis au final encore gagnant !

 

J’ai envie de développer davantage mon patrimoine immobilier. J’aime beaucoup ce pilier d’enrichissement car il est possible d’investir de nombreuses manières différentes et l’idée de posséder de nombreux biens m’enthousiasme vraiment.

 

Je suis continuellement des formations sur l’immobilier car je souhaite me perfectionner dans ce domaine et investir avec une rentabilité maximale. Parmi les manières d’investir que je commence à maîtriser, voilà celles qui se présentent à moi :

 

Un grand lot de garages

 

Effectivement, un lot de 20 à 30 garages serait plutôt intéressant. Là encore, plus le nombre de places de parking augmente et plus la rentabilité s’élève. Le petit hic est le suivant :  je trouve uniquement des lots intéressants qui se trouvent à plus de 2h de mon domicile. Pour la gestion ce n’est pas le top sauf si je trouve un lot TRÈS rentable avec une bonne demande locative. Dans ce cas je ferais appel à une agence pour gérer mes biens. Bref, à voir…

 

Un Achat-Revente

 

Celle-ci consiste à acheter un bien en mauvais état très en dessous du prix du marché dans une zone de forte demande locative. Moi qui habite Lyon, je devrais ainsi trouver un bien en centre ville ou dans une zone attractive. Après l’achat, faire une rénovation complète de l’appartement et optimiser l’effet coup de cœur avec le home staging (procédé permettant la mise en valeur du bien par une décoration très précise). Cédric de « Business Attitude » a utilisé cette technique et a empoché une plus-value nette de : 50 000 € ! Ça laisse rêveur …  Ce qui me fait hésiter : oui cette opération va m’enrichir, j’aurai plus de liquidités après la vente mais entre l’achat, les travaux et la vente le temps va s’écouler et mise à part gagner une somme d’argent au final je n’aurais pas mis en place un autre revenu alternatif que je touche mensuellement. J’ai un timing assez serré pour mon challenge, ça risque de compromettre un peu mes plans …

 

La Location saisonnière

 

Derrière ce nom un peu « vacancier » qui laisserait croire que ce type de location fonctionne uniquement en zone touristique et pendant une certaine période et proche du littoral, il n’en n’est rien. La location à la nuitée dans le concept d’appart-hôtel est fonctionnelle dans de nombreuses villes de France et ce, tout au long de l’année. Que ce soit pour déplacements professionnels, voir sa famille ou un petit week-end de visite, nous avons de plus en plus recours à ce genre de location. Il n’y a qu’à voir le nombre de sites où l’on peut exposer son bien pour la location saisonnière qui se sont multipliés (airbnb, wimdu, etc.). Elle demande plus d’investissement et d’énergie car il faut être souvent disponible et ne pas avoir peur de faire le ménage. En tout cas c’est une des solutions les plus rentables que je connaisse.

 

Voilà 3 idées d’investissement du domaine de l’immobilier que je maîtrise déjà plus ou moins théoriquement. J’ai pour habitude de dire que seul on n’avance pas et je le pense sincèrement. C’est pourquoi moi aussi j’ai besoin de ton aide et tes conseils pour savoir quel chemin arpenter pour mon futur investissement.

 

Laquelle de ces trois voies me conseilles-tu ? Peut-être veux-tu me faire part d’une autre manière d’investir ?

 

Dis-le moi dans les commentaires ci-dessous
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16 Commentaires
  • Maxime Août 5,2014 à 12 12 18 08188

    Bonjour Adam,
    Très bon article.
    Je reste persuadé que l’achat/revente est une excellente alternative. Même si comme tu le soulignes, cette alternative peut s’avérer risqué. Mais ne dit pas t on qu’il ne faut pas manquer d’audace et que tout comporte des risques ? 😉

    Le seul souci que j’ai avec les appart hotels, principe que j’adore en lui même, c’est le changement de la législation Française. J’ai entendu dire que ce système avait été interdit, ou du moins très réglementé en région Parisienne. Alors prendre le risque de prendre un bien et de ne peut pas pouvoir l’exploiter, c’est peut être pour une fois, un risque à ne pas prendre.

    Pour ce qui est des garages, tu nous as déjà prouvé que c’était un investissement très rentable, et peut être le plus simple à gérer (on se comprend…). Après faut flairer la bonne affaire, je suis entièrement d’accord avec toi. Et avoir la chance d’acheter des biens tous louer, avec de très gentils locataires, parfaitement organisés ^^

    En attente de ta réaction, je te souhaite une excellente journée,

    Maxime

    • Adam Août 5,2014 à 14 02 02 08028

      Bonjour Max,

      merci beaucoup. C’est vrai que l’achat-revente m’attire bien. Tu as raison de souligner que le risque est omniprésent et que c’est à nous qu’il revient de gérer au mieux ce dernier. Par contre je me pose des questions niveau timing par rapport au challenge… faut voir 🙂

      Tu as encore une nouvelle fois parfaitement raison ! En région parisienne c’est très réglementé voir même interdit à certains endroits. Après, si un souci se présente rien ne m’empêche de pouvoir le louer de manière traditionnelle en location meublée (avantages fiscaux non négligeables) classique avec un bon coup de home staging pour un « effet coup de coeur » afin que le loyer dépasse les mensualités, à la manière « Elise Franck ».

      Pour les garages ce sera effectivement une question de critères bien coordonnées dans une même affaire.

      Merci pour ces conseils Max ! Tout cela m’éclaire d’autant plus et m’aide à m’orienter vers le choix du prochain investissement.

  • David Août 5,2014 à 14 02 47 08478

    Bonjour,
    je me permet de rebondir sur les sujet que tu présente.
    Une grand lot de garage : je suis assez sceptique : la rentabilité théorique est certes bonnes, mais un lot de 20 à 30 garages est conséquent. Est ce que la demande locale est suffisante pour remplir tout les lots?
    J’ai un doute sur ce point.
    Pour l’achat revente je partage un peu ton avis : il faut immobiliser une somme d’agent pendant un délai conséquent.
    Sans compte que le gain est lié à la revente, qui en ce moment (période plutôt baissière) peux s’avérer moins rentable que prévu.
    Pour finir, c’est un gain unique, et non semi-passif, qui ne présente donc pour avantage que d’augmenter le capital disponible.
    Le saisonnier est le plus rentable. Mais déjà il n’ai pas autorisé dans toute les villes, et ensuite il y a quand même pas mal de boulot à réaliser. Donc c’est plus une activité qu’un investissement à mon sens.

    Pourquoi ne pas envisager la location classique en nu ou meublé?
    C’est moins impactant en terme de temps.
    A moins que l’article soit plus spécifiquement consacré aux actions à court terme?

    • Adam Août 13,2014 à 8 08 52 08528

      Bonjour David,

      la demande locative sur le lot de garages dépendra de la situation géographique de ce dernier. Exactement, c’est le principale « souci » de l’achat-revente et pour mon challenge…c’est pas top ^^

      Tu as raison le saisonnier demande plus de boulot mais est proportionnel à la rentabilité. Si si ça reste un investissement mais avec une charge de travaille non négligeable. Pour moi le blog est aussi un investissement et pourtant c’est celui qui me prend le plus de mon temps pour une rémunération minime… Pour le moment 😉

      Je peux effectivement envisager une location en meublé si je trouve une offre intéressante. Je n’opterai pas pour le nu car il ne présente pour moi pas assez d’avantages et pas évident de créer de la richesse rapidement avec ce type de location.

      L’article est en effet consacré à des actions sur le court terme car il est en parallèle avec le challenge principal du site. Merci pour ces conseils David.

      Ps: je vais bientôt revenir de vacances et pouvoir t’envoyer ton livre 😉

  • lucie Août 5,2014 à 14 02 54 08548

    Salut Adam
    Article intéressant vue le timing je pense que la location saisonnière est le meilleur moyen. Sachant que tu te trouves sur Lyon tu n’aura aucun soucis de remplissage. Le plus dur est de trouver le bien qui si prêtera au mieux (ex: un appart assez grand que tu peux diviser en 2 serai le TOP).
    Certes après il faut compter un peu de temps pour les transformations, mais cela en vaut vraiment la chandelle, quand tu sais qu’en une semaine tu gagnes 1 mois de loyer. C’est un investissement plutôt efficace!

    • Adam Août 13,2014 à 8 08 55 08558

      Salut Lucie,

      je n’y avais pas pensé mais ce serait effectivement une EXCELLENTE affaire que de trouver un bien à diviser et de surcroît à louer en saisonnier. Dans ce type de cas on arrive à une rentabilité maximale !

      C’est une bonne idée, merci à toi !

  • Bertrand Août 5,2014 à 15 03 57 08578

    Salut Adam!
    Comme tu le sais, je suis ton blog depuis le début (a quelques jours prés!) je l’aime beaucoup car je penses que nous souhaitons atteindre le même objectifs, et je penses également que nous avons commencer a investir a peu près en même temps!

    Bref, je vais te donner mon avis sur ton questionnement.

    – Pour ce qui est des garages: Tu en as déjà! Ils sont déjà loin de chez toi et je trouve que pour les mêmes effort fournis (recherche, visite, signature, notaire) le résultat n’est pas très intéressant. Sauf si le lot est très gros… mais bon, en ce qui me concerne, je ne mettrais pas tout mes œufs dans un même panier.

    – La location saisonnière; J’aime bien ce concept. En trouvant un bon investissement (emplacement, prix, rentabilité,…) la location saisonnière permet de dégager un gros cash-flow si tu as de la demande et le temps pour t’en occuper. Mais je penses que cela vaut le coups.
    De plus, j’y vois une certaine forme de garantie. Je m’explique; dans le cas ou ton investissement est bien fais/choisis et que tu fais de la location saisonnière, tu peux toujours, le jour ou tu n’as plus le temps/l’envie de t’en occuper le basculer en location meublée « classic » tout en dégageant toujours du cahs-flow. Pour ma part, je vois ceci comme une garantie.

    -Achat/revente: Effectivement cet opération prends plus de temps qu’un simple achat… mais en moins d’un an (normalement) tu fais une plus-value non négligeable. Ce qui te permet de pouvoir rebondir fortement après cette opération si elle est bien faite. Tu nous explique hésiter car tu souhaites mettre en place des revenues passif, très bien. Imagine que tu effectue en 8 mois une plus-value de 50k€ (on zape les impôts et autre pour les calculs :p). Si tu place/investis ces 50k€ de plus-value avec un rendement de 5% (bof bof) tu auras mis en place en 8 mois un revenue passif de 208€/mois. Au pire, si l’appartement ne se vend pas…… Tu peux toujours le louer! =) car si tu espère faire une plus-value importante c’est bien que le prix d’achat + travaux est inférieur au prix du marché donc après mis en location tu devrais pouvoir dégager du cash-flow?

    Bref, il y a une multitude de chose a faire/ a penser.

    Pour ma part, j’essaye toujours de voir gros, pour un maximum de gain par rapport a mon temps investit!

    A bientot!

    Bertrand

    • Adam Août 13,2014 à 9 09 25 08258

      Salut mon cher Bertrand, fidèle lecteur de J’apprends L’argent 😉

      Le fait de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier m’interpelle vraiment, c’est à méditer.

      Ton argument sur la garantie de la location saisonnière est en effet intéressant et je peux effectivement un jour ou l’autre « switcher » pour diverses raisons.

      L’achat revente peut me permettre en 8 mois de mettre en place un revenu alternatif, tu as raison. Par contre, si on reprend ton exemple avec une belle plus-value je pense pouvoir dégager ces 200€/mois de cashflow avec la location saisonnière plus rapidement que tout le cheminement de l’achat revente.

      Merci à toi pour ces précieux conseils. Grâce à vous tous, le chemin de mon prochain investissement se dessine petit à petit.

  • Christouf69 Août 6,2014 à 13 01 44 08448

    Bonjour Adam,

    Félicitations pour ton blog et pour cet article.

    Parmi tout les leviers présentés ici, j’exclurais l’achat-revente car c’est celui qui colle le moins a ton objectif d’indépendance financière en 2 ans.
    Tu augmenteras certes ton capital, bien utile afin de constituer un apport pour un investissement ultérieur plus conséquent.
    Mais au final tes revenus passif n’auront pas augmentés d’un iota, et tu auras mobiliser ton énergie et ton temps pendant de long mois.

    Tu t’es fixé un objectif très ambitieux, avec un timing pas évident a tenir.

    Les garages me semblent être un très bon levier pour ce-là, cible peut être des lots plus petit mais en multipliant les opérations. Et a mon avis n’hésite pas a étendre ta zone de recherche, et continues a gérer en direct sans intermédiaire, car ta rentabilité baissera forcément si tu passes par une agence.

    Tu n’as jamais envisagé la location de fond de commerce comme investissement ??

    A bientôt peut être dans le vrai monde ^^

    • Adam Août 13,2014 à 9 09 56 08568

      Bonjour Cris,

      merci, ça me fait plaisir de te voir ici !

      Juste une petite rectification de propos pour une meilleure compréhension, cet article ne présente qu’un seul levier qui est celui de l’immobilier. Tu fais donc référence aux « types d’investissement » par le biais de ce levier d’enrichissement.

      C’est le point noir de l’achat revente par rapport à mon objectif, tu as raison !

      Pour les garages, nous sommes obligés d’investir dans un grand lot afin de pouvoir rembourser les mensualités + dégager un cashflow dès le premier mois de location.

      C’est une bonne idée mais je ne suis pas encore renseigné sur ce type d’investissement, à voir !

      Merci Cris et sûrement à bientôt in the real world after my holidays 😉

  • ludovic baratier Août 7,2014 à 13 01 12 08128

    Bonjour

    Très intéressant ton blog. Pour obtenir des rendements intéressants et développer ton patrimoine personnel, que penses tu des SCPI pour dégager des revenus passifs. De ton côté, tu préfères l’immobilier en direct ?

    Ludovic

    • Adam Août 13,2014 à 10 10 04 08048

      Bonjour Ludovic,

      merci beaucoup, content qu’il te plaise !

      Je t’avoue ne pas être du tout renseigné sur ce type d’investissement que sont les  » Sociétés Civiles de Placement Immobilier ». Le pratiques-tu ? Connais-tu des personnes qui pratiquent ce type d’investissement ?

      Ça peut-être intéressant mais c’est un monde pour moi encore inconnu 🙂 Si jamais des personnes connaissent bien le sujet, ce serait intéressant d’avoir des retours.

      J’applique surtout ce que je connais et ce sur quoi je me suis formé donc pour répondre à ta question je te dirais par défaut : oui ^^

      Merci encore Ludovic

  • Xolali Août 9,2014 à 19 07 20 08208

    bonjour,

    Tous ces pilliers d’enrichissement sont exacts et se sont de très bon objectifs !.
    Par contre il ne faut pas oublier que l’achat-revente est vraiment intéressant lorsqu’il s’agit de votre résidence principale sinon gare au fisc !!

    • Adam Août 13,2014 à 10 10 10 08108

      Bonjour Xolali,

      comme j’ai dis à Cris, dans cet article nous faisons référence à un seul pilier d’enrichissement qu’est : L’Immobilier. Ce dont nous parlons sont les types d’investissements que nous offre ce « pilier » ou « levier ». Je ne veux pas être tatillon mais je veux être sûr que tout le monde comprenne les mêmes choses.

      Après il existe de petites astuces pour déclarer le bien en résidence principale. L’essentiel étant de ne pas multiplier les achats-revente et ainsi attirer l’attention du fisc.

      Merci pour cette précision importante Xolali !

  • marceau Jan 7,2015 à 11 11 00 01001

    Cet article met bien en valeur le fait que la diversification des activités restent le meilleur moyen de créer de la richesse. Quand l’environnement professionnel pousse de plus en plus à la spécialisation, il faut garder à l’esprit qu’un domaine d’expertise ne se limite pas à celui que l’on pratique quotidiennement. La phrase « Une période d’échec est un moment rêvé pour semer les graines du succès » me fait penser que c’est aussi au moment où l’on a le moins envie d’entreprendre des projets qu’il faut le faire, et que plus on en fait, plus on a envie d’en faire. On peut échouer à certains endroits et réussir à d’autres.

    • Adam Jan 7,2015 à 14 02 15 01151

      Absolument Marceau, se créer le maximum de revenus passifs par le biais des différents leviers de création de richesse.

      Je suis encore une fois en accord avec tes propos et je rajouterais même qu’il faut savoir admirer ses échecs afin d’embrasser sa réussite !

      Au plaisir de te lire à nouveau 😉

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